Avoir un local en copropriété

Si votre local fait partie d'une copropriété, vous êtes aussi propriétaire d'une "quote-part" des parties communes de cet ensemble. En plus de votre logement et/ou de votre cabinet, vous avez ainsi la jouissance, et la responsabilité, des couloirs, toitures, espaces verts... De manière générale, l'immeuble se divise en parties "privatives", gérées par chaque propriétaire, et en parties "communes", gérées par l'ensemble des copropriétaires. Ainsi, un copropriétaire ne peut faire de travaux sans l'accord des autres (même dans son propre lot) si cela affecte les parties communes ou l'extérieur de l'immeuble.

Votre intégration dans la copropriété implique un certain nombre de droits et de devoirs, notamment celui de payer des charges. Vous avez donc tout intérêt, avant un achat, à vous renseigner sur le montant des charges moyennes correspondant à votre future acquisition, mais aussi sur les travaux votés (et non encore financés) qui vous incomberont. Pour cela, faites-vous remettre par le syndic de l'immeuble le relevé des charges des deux dernières années ainsi que le carnet d'entretien. Il est également interdit de s'approprier une partie de son palier ou de faire des travaux dans ses parties privatives s'ils affectent la solidité de l'immeuble ou les parties communes. Enfin, chaque propriétaire est responsable des troubles que pourrait créer un locataire éventuel et du retentissement de son activité personnelle sur l'immeuble (bruit, etc.).

RESPECTER LE RÈGLEMENT

Le fonctionnement de la copropriété est régi par un règlement de copropriété établi obligatoirement dès la construction de l'immeuble, ou dès sa division en lots s'il n'y avait qu'un seul propriétaire au départ. Rédigé le plus souvent par un expert (notaire par exemple), il ne peut être modifié que par un vote qualifié du syndicat de copropriété ou par une décision judiciaire. Le règlement de copropriété établit en premier lieu les conditions d'utilisation des parties privatives et communes. Il peut par exemple limiter les activités commerciales à certaines parties de l'immeuble - aucune assemblée de copropriétaires ne peut modifier cela, à moins d'obtenir au syndicat un vote qualifié pour modifier le règlement lui-même. Le règlement peut également comporter un certain nombre de clauses particulières, comme l'interdiction d'exposer des objets aux fenêtres. Enfin, il établit la répartition des charges entre les copropriétaires, en se fondant sur une description de la division de l'immeuble en lots numérotés, avec sa correspondance en quotes-parts de parties communes.

PENSER À PAYER SES CHARGES

Les charges concernent tous les copropriétaires : elles assurent le bon fonctionnement des parties et équipements communs. Leur paiement est obligatoire et se fait sous forme de provisions, en général trimestrielles, versées au syndic. Le montant des provisions est calculé à partir du budget prévisionnel voté tous les ans par l'assemblée générale (AG) des copropriétaires. La répartition des charges est définie par le règlement de copropriété, en fonction de la valeur réelle des lots (et non seulement de leur superficie). Si vous décidez de ne pas payer vos charges, le syndic peut vous obliger à les payer d'un coup pour l'ensemble de l'année, sous peine d'une action judiciaire... Les charges se répartissent en deux familles :

- les charges générales, qui concernent la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes (ravalement, accessibilité, paiement du syndic...). Tout le monde y participe (si vous êtes au rez-de-chaussée, vous devez participer aussi à l'entretien de la toiture, par exemple) ;

- les charges spéciales relatives aux services collectifs et équipements communs, qui concernent tout ce qui est maintenance de l'ascenseur, entretien du chauffage central, etc. La participation de chacun est définie en fonction de son potentiel d'utilisation de l'équipement concerné (vous ne payez pas l'entretien de l'ascenseur si votre local est au rez-de-chaussée).

PARTICIPER AUX ASSEMBLÉES

L'ensemble des copropriétaires forme ce que l'on appelle le syndicat de copropriété, qui se réunit en AG à la demande du syndic. Vous pouvez à tout moment, en tant que copropriétaire, faire inscrire une question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée en envoyant un recommandé avec AR. Les questions ne figurant pas à l'ordre du jour pourront être discutées, mais non votées. Si votre emploi du temps vous empêche de vous rendre à une assemblée, vous pouvez mandater quelqu'un, mais attention en faisant votre choix : cette personne votera à votre place et ce vote vous engagera pour la suite ! Il peut s'agir de n'importe qui (toute clause du règlement de copropriété qui limiterait ce choix est d'ailleurs considérée comme nulle), exceptés le syndic, son conjoint ou ses préposés. Au cours des assemblées, vous devez signer une feuille de présence, puis éventuellement voter sur les questions évoquées. Le syndic rédigera un procès verbal signé par le président désigné par l'assemblée. Vous pouvez contester ce PV dans les deux mois suivant l'assemblée, auprès du le tribunal de grande instance local (moyennant avocat...).

MODALITÉS DE VOTE

Les votes effectués au cours de l'AG répondent à certains critères de majorité qui varient en fonction de l'importance des décisions. Ainsi, l'approbation annuelle des comptes, les travaux d'entretien des parties communes, les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées, le remplacement d'un équipement vétuste, ne nécessitent qu'une majorité simple (majorité des votes exprimés par les personnes présentes ou représentées, les absentions n'étant pas comptées). Le ravalement, des travaux dans les parties communes, nécessitent une majorité absolue (majorité réelle des voix de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents). Des modifications du règlement de copropriété, l'installation d'un ascenseur, d'un interphone, nécessitent une "double majorité", (les 2/3 des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents). Enfin, l'unanimité est requise pour toute suppression d'un poste de concierge, d'un équipement collectif ou pour une modification de la répartition des charges entre les copropriétaires.

LE RÔLE ESSENTIEL DU SYNDIC

Toute copropriété possède un syndic, professionnel ou non, chargé de la mise en oeuvre des décisions de l'AG et de la gestion courante. Il est choisi au cours d'une AG par un vote, et si aucun accord n'est trouvé, le président du tribunal de grande instance peut être saisi pour nommer un administrateur provisoire. Le syndic doit principalement :

-> gérer l'immeuble : faire exécuter le règlement et les décisions de l'AG, gérer l'utilisation et l'entretien de l'immeuble, en particulier les travaux (eau, gaz, électricité, etc.), tenir la comptabilité de la copropriété, percevoir les charges, établir un budget prévisionnel (soumis au vote de l'AG), conserver et tenir à jour l'ensemble des documents (notamment le carnet d'entretien) concernant la copropriété ;

-> représenter les copropriétaires : signer les contrats d'assurance, de fournitures de combustibles, etc., et représenter la copropriété lors d'une action éventuelle en justice.

Le syndic doit rendre des comptes aux copropriétaires au cours de l'assemblée annuelle. Quinze jours avant cette date, vous pouvez consulter chez lui les justificatifs des charges. Le syndic peut être révoqué par un vote à la majorité absolue de l'AG. Son rôle est essentiel et il sera votre principal interlocuteur car il conserve toute la documentation et gère la convocation des assemblées.