BAIL PROFESSIONNEL

Chez soi ou à l'extérieur ?

Premier cas de figure : vous décidez de réserver une partie de votre domicile à l'exercice de votre profession. Comme le stipule l'article 33 du décret n° 93-221, « l'infirmier ou l'infirmière doit disposer, au lieu de son exercice professionnel, d'une installation adaptée et de moyens techniques suffisants pour assurer l'accueil, la bonne exécution des soins et la sécurité des patients ». Si ces conditions sont respectées et si vous vous êtes renseigné à la mairie de la commune concernée pour savoir s'il faut déposer une demande dans ce sens au service départemental de la construction et du logement, un tel scénario est envisageable. Une des options possibles est alors de se faire signer à soi-même un bail mixte à usage d'habitation et professionnel ; c'est la réglementation (loi n°89-462 du 6 juillet 1989) sur le bail d'habitation qui s'applique.

Un contrat à renseigner

Autre cas de figure : vous ouvrez votre cabinet dans un local que vous louez à un tiers. Là, pas le choix : vous devez contracter un bail professionnel, les professions libérales étant exclues du champ d'application du bail commercial. Tant mieux : le bail commercial est contraignant. En revanche, comme le bail professionnel a une base légale très succincte, un contrat mal pensé et pas assez circonstancié peut être source de contentieux. Pour prévenir des litiges futurs, l'infirmière et le propriétaire doivent donc déterminer les conditions de la location. Parmi les points non discutables, la durée du bail doit être au moins égale à six ans (plus elle sera longue, plus votre activité sera protégée). Si votre contrat prévoit une location de trois ans par exemple, la durée légale doit lui être substituée.

Une bonne affectation

Attention aussi à la bonne affectation du local que vous souhaitez louer. Le propriétaire doit vérifier que l'affectation professionnelle qu'il envisage de donner à son local n'est interdite ni par un règlement de copropriété, ni par la loi (sachant que la transformation des locaux à usage d'habitation en locaux à usage professionnel est interdite en règle générale). De cette affectation dépendra la possibilité qui est offerte d'apposer votre plaque professionnelle sur la porte d'entrée du local et à l'entrée principale du bâtiment.

Des clauses à négocier

Le bail doit être écrit. C'est l'occasion de mettre à plat les points qui vous paraissent importants et qui peuvent faire l'objet de clauses particulières. Outre la durée du bail, celle du préavis doit être spécifiée. Le locataire peut résilier le contrat à tout moment s'il respecte une durée de préavis (prévoir au minimum six mois). À défaut de préavis, le bail est reconduit tacitement. Il est important de préciser dans le bail le montant du loyer et s'il peut être indexé ou non au cours de la période de location. Même chose en ce qui concerne le transfert ou non du bail à un autre professionnel, une autre infirmière libérale par exemple. Si sa cession (ou encore sa sous-location) est admise conjointement, le minimum est d'en informer le propriétaire.

Sécuriser votre bail

Il peut être conclu encore qu'en cas de vente des murs, vous bénéficiez d'un droit de préemption pour les acheter. En cas de résiliation pour vente par le propriétaire, une clause peut imposer à ce dernier le versement de dommages et intérêts. Le nouveau propriétaire ne peut pas vous expulser si le bail professionnel est authentique, respecte la base légale et est daté sans contestation possible. Sur ce dernier point, le bail peut être enregistré à la recette des impôts pour donner une datation officielle. Pour plus de sécurité encore, un acte notarié peut lui être préféré.